市场上有个“二八定律”，即20%的项目占据了80%的成交。

　　放在地产行业，同样适用。

　　当一个片区内同质化产品供应过量，去化好的往往是优势突出的项目。如果去过的售楼处够多，你会发现那些不好卖的楼盘，连销售都很少。

　　因为，“只有等你卖完，我们才能开张”。

　　典型的例子，就是奥森ONE。

　　以上为2021.1.1-2021.6.1网签数据

　　网易房产数据中心统计显示，2021年1月1日-2021年6月1日，奥森ONE以网签1792套，成交金额91.05亿的成绩夺双料销冠。

　　区域看，昌平整体网签3565套，奥森ONE贡献了一半的成交量。

　　放到整个北京市场来看，奥森ONE是今年销冠的种子选手，仅用5个月的时间，就追上了往年全年销冠的成交金额水平。

　　01

　　价格是底层逻辑

　　购房者用真金白银把票投给奥森ONE，是有原因的。

　　其实每个楼盘都会有或多或少的优势。别墅项目往往占据稀缺自然资源，内城刚需盘配套资源更丰富，或者产品在当下市场上具备稀缺性。

　　但在价格优势面前，这些都是花架子。

　　直线距离五环仅3.8公里的奥森ONE限均价为58858元/平，同区域看，新入市的东小口马连店地块直线距离五环7.4公里，销售指导价已到63000元/平，单价比奥森ONE贵4142元/平。

　　北七家地块、生命科学园地块销售指导价也在6万以上。

　　更关键的是，2021年北京市场上单价5万的楼盘面临断档。

　　新供应的29宗宅地，除怀密延平、通州宋庄镇地块（临近燕郊）、大兴新城（临近南六环）外，销售指导价全面6万+。

　　还有一个细节需要补充，29宗宅地有12宗地需要配建公租房，1宗配建国际人才住房，这其中就包括昌平这3宗新入市地块。

　　这意味着，未来你的邻居里，1/5是租客，以后混居社区将增多。

　　混居社区自带先天原罪，虽然政策规定，商品房与公租房不得进行隔离或软隔离，但无数历史经验告诉我们，多数混居社区的“围墙之争”都是两败俱伤。

　　像奥森ONE这样纯粹的商品房社区，未来也不好找。

　　02

　　京北C位

　　如果说价格优势是天时，那奥森ONE所在的位置就是地利。

　　奥森ONE位于北京北部中心位置，地铁/自驾半小时内可覆盖北京最有活力的产业园---西边海淀后厂村，东边朝阳望京soho，还有逐步落实规划的未来科学城。

　　奥森ONE区位图

　　这些产业园聚集了数以万计的高新技术企业从业者，购房需求够大，未来新房进入二手房市场，也不愁卖。

　　除了地理位置优势，奥森ONE的配套完善。

　　购物逛街需求3公里内即可满足，直线1公里范围有新都生活广场，13万㎡的华润万象汇预计2023年完工；直线3公里范围还有悦茂购物中心、龙德广场。

　　教育资源方面，项目自建约3400平米的幼儿园。医疗资源丰富，周边有清华长庚医院，北苑的航空总医院，北医三院第2门诊部。

　　03

　　最后的上车机会

　　目前，奥森ONE还有部分128平户型在售。

　　128平四居确切来说是“4+1”户型，也是产品设计上做出突破的主力户型。

　　南向三面宽，采光面达9米5，南北通透，全明户型。主卧套设计，带有超大独立卫生间。厨房可进行中西厨分区，放得下双开门冰箱。

　　如果不需要太多的卧室，南向次卧与客厅之间为非承重墙，可以将二者打通实现双窗横厅。

　　戳图可放大

　　除了经典的四叶草卧室分布，还增配出一个家政间，样板间将此处打造成了洗衣房。

　　因为设置了上下水管道，也可以改造成第三个卫生间。当然也可以装修为衣帽间，与南向次卧相连成新的套房。

　　奥森ONE样板间实拍图

　　说到这，严肃君想起来一个有意思的事情。

　　5月11日昌平三宗地拍完不久，就有一批购房者涌入了奥森ONE的售楼处，听说当晚售楼处的灯亮了一夜。

　　看懂土拍的人，都出手了。

　　2016年，限竞房诞生年，入市地块仅4宗；

　　2017年-2018年，限竞房供应井喷年，入市地块分别为44宗、41宗；

　　2019年-2020年，限竞房末班车，入市地块分别为22宗、8宗；

　　至2021年，限竞房告别年，入市地块至今为0。

　　今年3月初，严肃君曾统计市场上在售限竞房去化情况，考虑到网签滞后性，保守估计还有3万套的库存。

　　集中土拍结束后，限竞房去化迎来转机，不少限竞房项目恢复原价去化加速。严肃君预计最快今年，最晚2022年上半年将与限竞房告别。

　　如果想上车限竞房，今年或是最后的机会。

　　互动时刻：

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